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如何判断美EB-5借贷项目的风险？

2015-08-19

供稿人：湖北澳星Iris

目前美国移民EB-5项目在接受投资的时候采用借贷模式，把投资人的钱通过正式贷款手续借到项目上使用，通常五年时间完成还贷。在这种借贷模式中，EB-5的资金风险可以非常简单地通过以下三个标准进行判断：

1.EB-5资金占项目总预算的比例 --- 比例越低越好但最好不要低于15%。

EB-5 资金占项目总预算比例越低当然风险越小，这无须解释。然而，这个比例却并不是无限制越低越好。尽管美国移民局目前没有明确对EB-5资金的比例提出严格的下限，业内普遍的担心是，当这个比例小于15%的时候，如果项目没有预批准，美国移民局可能不认可项目产生的所有就业都是EB-5资金创造出来的。

2.用于抵押的固定资产价值 --- 价值相比EB-5投资额越高越好。

没有固定资产作为抵押的借贷对放贷方的风险过高，建议根本不要考虑。有些项目提出借贷有第三方担保，但不管担保方的实力如何，由于在赔偿程序的可执行性上担保远不如固定资产抵押更受美国法律保护，所谓的第三方担保对降低资金风险意义并不大。

抵押用的固定资产一般有土地，房产和设备三种。这其中，房产和快速发展地区的土地价值的维持性更好一些，以现在美国的房地产现状来说，今后几年内房产和土地的价值不仅不会下降，还可能不断攀升，从而创造更多的赔偿价值空间。

3.还款顺位

很多投资人不了解的是，同一固定资产可以成为项目上多个债权人（放贷方）的共同抵押品。在这种情况下，清偿顺位就显得格外重要。但很多代理和投资者都认为在项目中最安全的是，获得第一抵押顺位。然而，除非在有限的情况下，第一顺位其实反而会加大获得永久绿卡的风险，因为这会加大EB-5资金占比。EB-5资金占比加大，会需要创造更多的就业，以满足EB-5就业要求。在大多数情况下，第二顺位实际上就移民目的来讲更加安全。原因在于这些代理和投资人都不经意地将商业风险和绿卡风险混为一谈，而不是单独分析他们。当一个人单单分析第一顺位和第二顺位的移民风险时，这就变得比较清楚，通常来讲，第二顺位才应该是投资者的第一选择，而非放弃商业风险，只考虑绿卡风险地选择第一顺位。

在EB-5项目上需要考虑的风险因素还有很多，比如项目管理团队的经验，当地和本行业的经济环境，政府政策的支持度等等。但是对于没有风控经验的投资人来说，因为知识和信息都有限，这些因素分析起来都非常困难。相比之下, 以上讨论的EB-5资金结构风险是相对比较容易做判断的项目筛选标准。

（以上图文来源于网络）

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